• Accueil
  • Dossier du mois
  • Les droits d’enregistrement applicables à la vente immobilière en Région de Bruxelles-Capitale

Les droits d’enregistrement applicables à la vente immobilière en Région de Bruxelles-Capitale

Les droits d’enregistrement sont un impôt perçu à l’occasion de l’enregistrement de certains actes et écrits visés par la loi, dont la vente d’un immeuble.

Les droits d’enregistrement applicables à la vente immobilière en Région de Bruxelles-Capitale

1. Généralités

1.1. Le Code des droits d’enregistrement

Les droits d’enregistrement sont toujours réglés à Bruxelles, comme pour la Région wallonne, par le Code des droits d’enregistrement. Cependant, comme rappelé également, étant donné qu’il existe une version applicable à chaque Région, il faut se référer à celle bruxelloise pour déterminer les règles qui y sont applicables.

Cet impôt est, comme précisé par l’article 1er du Code des droits d’enregistrement, perçu à l’occasion de l’accomplissement de la formalité de l’enregistrement, à laquelle sont soumis les actes translatifs ou déclaratifs de propriété ou d’usufruit d’immeubles situés en Belgique (art. 19, 2°, C. enr.). Les droits d’enregistrement sont donc applicables en cas de vente immobilière, l’article 44 du Code des droits d’enregistrement rappelant que les droits sont dus en cas de ventes, d’échanges et pour toutes conventions translatives à titre onéreux de propriété ou d’usufruit de biens immeubles.

1.2. Le contribuable

À l’instar de la Région wallonne, l’obligation de faire enregistrer les actes soumis à cette formalité et de payer les droits y afférents, et éventuellement les amendes, incombe indivisiblement aux parties contractantes (art. 35, al. 1er, 6°, C. enr.).

Cette obligation incombe aux notaires pour les actes qu’ils établissent, notamment les actes authentiques de vente (art. 35, al. 1er, 1°, C. enr.).

2. Objet imposable

2.1. Principe

Les principes exposés lors de l’analyse de la réglementation des deux autres Régions s’appliquent également à la Région de Bruxelles-Capitale, pour laquelle les droits d’enregistrement visent aussi les conventions de vente immobilière.

Pour que cet impôt soit dû, il faut ainsi que les conditions précitées soient respectées, à savoir :

  • Une convention doit être conclue entre les parties à l’opération, qu’elle soit écrite ou orale. La transmission de propriété doit donc résulter d’un accord entre plusieurs parties, ce qui exclut les actes unilatéraux ou les mutations légales (prescription acquisitive p.ex.) ;
  • L’opération doit être conclue à titre onéreux, ce qui nécessite la fixation d’une contrepartie au transfert de propriété, s’agissant du prix de vente ;
  • La convention conclue doit viser le transfert de la propriété ou de l’usufruit du bien immeuble concerné par l’opération (cf. infra, pour la particularité des ventes conclues sous conditions) ;
  • L’opération doit porter sur un bien immeuble établi en Belgique, sachant que, comme exposé, les bâtiments neufs dont la transmission est soumise à la TVA ne donnent pas lieu à l’application des droits d’enregistrement (cf. supra).

2.2. Déclarations visées à l’article 31 du Code des droits d’enregistrement

La réglementation bruxelloise prévoit aussi l’obligation de souscrire et de présenter à la formalité de l’enregistrement, impliquant le paiement des droits, une déclaration lorsque certaines opérations ne sont pas constatées par écrit, alors qu’en principe les droits d’enregistrement ne sont dus que pour autant qu’il existe un écrit.

Il est renvoyé à l’article 31 du Code des droits d’enregistrement et aux développements exposés lors de l’analyse du droit wallon (cf. supra).

2.3. Conventions assimilées à des actes translatifs

Les articles 74 et 75 du Code des droits d’enregistrement assimilent de même à une transmission à titre onéreux de biens immeubles, sauf s’il est établi que l’opération concernée a été soumise à la TVA :

  • les conventions translatives à titre onéreux de biens immeubles par lesquelles la propriété est acquise soit de bois sur pied avec obligation de les abattre, soit de constructions avec obligation de les démolir, si la propriété du fonds est ensuite acquise avant que les bois soient entièrement abattus ou que les constructions soient complètement démolies (art. 74 C. enr.) ;
  • les conventions entre vifs à titre onéreux par lesquelles la propriété est acquise soit de bois sur pied, soit de constructions, si cette transmission est consentie au profit du propriétaire du fonds (art. 75 C. enr.).

2.4. Autres opérations et actes visés

À l’instar du droit wallon, les droits d’enregistrement visent aussi, en Région de Bruxelles-Capitale, d’autres actes ou opérations que la simple vente d’immeubles, comme le rappelle l’article 19 du Code des droits d’enregistrement :

  • les actes des notaires ;
  • les exploits et procès-verbaux des huissiers de justice, à l’exception des protêts visés par la loi du 3 juin 1997 sur les protêts ;
  • les arrêts et jugements des cours et tribunaux qui contiennent des dispositions assujetties à un droit proportionnel ;
  • les actes portant bail, sous-bail ou cession de bail d’immeubles ou de parties d’immeubles situés en Belgique, affectés exclusivement au logement d’une famille ou d’une personne seule ;
  • les actes portant bail, sous-bail ou cession de bail d’immeubles ou de parties d’immeubles situés en Belgique, autres que ceux affectés exclusivement au logement d’une famille ou d’une personne seule ;
  • les procès-verbaux de vente publique d’objets mobiliers corporels ;
  • les actes contenant apport de biens à des sociétés possédant la personnalité juridique et qui ont soit leur siège de direction effective en Belgique, soit leur siège statutaire en Belgique et leur siège de direction effective hors du territoire des États membres de la Communauté économique européenne.

De même, la réglementation bruxelloise précise que l’impôt est dû concernant, notamment :

  • les ventes publiques de biens meubles corporels (art. 77 à 80 C. enr.) ;
  • les baux (art. 83 et 84 C. enr.) ;
  • les constitutions d’hypothèque, de gage sur fonds de commerce ou de privilège agricole (art. 87 à 94 C. enr.) ;
  • les partages (art. 109 à 114 C. enr.) ;
  • les donations (art. 131 à 140/6 C. enr.) ;
  • les jugements et arrêts (art. 142 à 152 C. enr.).

2.5. Exemptions, enregistrement gratuit et enregistrement en débet

Enfin, la législation bruxelloise fixe plusieurs hypothèses dans lesquelles certains actes ou certaines opérations sont exemptés des droits d’enregistrement. Il est renvoyé à cette fin aux articles 162 à 165 du Code des droits d’enregistrement.

En outre, pour autant que les conditions prévues par la loi soient respectées, les articles 72 à 73-2 du Code des droits d’enregistrement précisent que les échanges d’immeubles ruraux non bâtis sont exemptés du droit proportionnel et soumis au droit fixe général.

De même, l’article 159 du Code des droits d’enregistrement prévoit que certaines opérations sont exemptées du droit proportionnel et soumises au droit fixe général, moyennant le respect de certaines conditions. À titre d’exemple, les déclarations de command sont visées par cette disposition (art. 159, 1°, C. enr. ).

La réglementation bruxelloise prévoit également des hypothèses d’enregistrement gratuit (art. 161 et 161/1 C. enr.) et que des actes soient enregistrés en débet (art. 160 C. enr. ).

3. Base imposable

3.1. Principe

Les droits d’enregistrement dus en cas de vente immobilière sont calculés sur la base du montant du prix et des charges stipulés (art. 45 C. enr.). Partant, comme dans les deux autres Régions, cet impôt est établi à Bruxelles en fonction du prix convenu entre les parties lors de la conclusion de leur convention.

Les charges pouvant être ajoutées au prix sont les éléments accessoires à la vente, à charge de l’acheteur, tels que le paiement d’une hypothèque, les frais liés à un acte de lotissement ou un plan de lotissement, ou encore la contribution dans les frais de voiries auxquels le vendeur s’était engagé envers la commune.

La réglementation bruxelloise prévoit également que la base imposable est fixée comme suit pour les opérations autres que la vente :

  • en ce qui concerne les échanges, sur la valeur conventionnelle des biens compris dans l’une des prestations, en ayant égard à celle qui donnerait lieu au droit le plus élevé si toutes deux étaient consenties moyennant un prix en argent fixé d’après cette valeur ;
  • en ce qui concerne les apports de biens immeubles en sociétés autres que les apports visés à l’article 115bis du Code des droits d’enregistrement, sur la valeur des droits sociaux attribués en contrepartie des apports, augmentée des charges supportées par la société ;
  • en ce qui concerne les autres conventions translatives, sur la valeur conventionnelle de la contre-prestation stipulée à charge de l’acquéreur de l’immeuble (art. 45 C. enr.).

Cette base imposable ne peut toutefois en aucun cas être inférieure à la valeur vénale des immeubles transmis (art. 46 C. enr.), s’agissant de la valeur qui serait obtenue en cas de vente dans des conditions de publicité normales et à la suite d’une mise en concurrence suffisante d’acquéreurs potentiels.

Par conséquent, si la valeur vénale est supérieure au prix convenu entre les parties, qui doit être déclaré au moment de l’enregistrement de l’acte de vente, c’est ce montant qui servira de base au calcul des droits d’enregistrement. L’administration dispose d’ailleurs de moyens de contrôle lorsqu’elle estime que la valeur conventionnelle pourrait être inférieure à la valeur vénale, le droit de vente étant dû sur la base la plus élevée.

En outre, le Code des droits d’enregistrement traite spécifiquement de la valeur vénale à prendre en considération lors des transmissions de nue-propriété (art. 48, 49 et 50 C. enr.) et d’usufruit (art. 47 et 50 C. enr.).

3.2. Abattements

À côté de ce principe, la législation bruxelloise prévoit un abattement de 200 000 € en cas d’acquisition par une personne physique de la totalité en pleine propriété d’un immeuble affecté ou destiné en tout ou en partie à l’habitation, en vue, pour l’acquéreur, d’y établir sa résidence principale. Cet abattement ne peut toutefois être appliqué que lorsque le montant sur lequel le droit devrait être liquidé n’excède pas 600 000 € (art. 46bis, al. 1er, C. enr.).

Le même abattement est applicable en cas d’acquisition par au moins deux personnes physiques de la totalité en pleine propriété d’un immeuble affecté ou destiné en tout ou en partie à l’habitation en vue d’y établir leur résidence principale commune. Cet abattement ne peut, à nouveau, être appliqué que lorsque le montant sur lequel le droit devrait être liquidé conformément aux articles qui précèdent n’excède pas 600 000 € (art. 46bis, al. 2, C. enr.).

Plusieurs conditions doivent être respectées afin de pouvoir bénéficier de cet abattement :

  • L’achat doit être réalisé par une ou plusieurs personne(s) physique(s) (art. 46bis, al. 1er et 2, C. enr.) ;
  • L’acquisition doit porter sur la totalité en pleine propriété d’un immeuble affecté ou destiné en tout ou en partie à l’habitation (art. 46bis, al. 1er et 2, C. enr.) ;
  • Le(s) acheteur(s) doi(ven)t y établir sa (leur) résidence principale dans un certain délai (cf. infra) et la maintenir dans l’immeuble acquis pendant une durée ininterrompue d’au moins cinq ans à compter de la date de l’établissement de sa (leur) résidence principale dans l’immeuble pour lequel la réduction a été obtenue (art. 46bis, al. 1er, 2 et 5, 2°, c, C. enr.) ;
  • L’acquéreur ne peut posséder, à la date de la convention d’acquisition, la totalité en pleine propriété d’un autre immeuble destiné en tout ou en partie à l’habitation ; lorsque l’acquisition est faite par plus d’une personne, chaque acquéreur doit remplir cette condition ; en outre, les acquéreurs ne peuvent posséder ensemble la totalité en pleine propriété d’un autre immeuble destiné en tout ou en partie à l’habitation (art. 46bis, al. 5, 1°, C. enr.) ;
  • Dans ou au pied du document qui donne lieu à la perception des droits d’enregistrement proportionnels, ou dans un écrit signé joint à ce document, les acquéreurs sont tenus de :
    • déclarer qu’ils remplissent la condition précitée et ne possèdent pas, à la date de la convention d’acquisition, la totalité en pleine propriété d’un autre immeuble destiné en tout ou en partie à l’habitation ;
    • s’engager à établir leur résidence principale à l’endroit de l’immeuble acquis dans les trois ans – ou dans les cinq ans en cas de demande d’application du régime particulier pour amélioration de la performance énergétique – (i) soit de la date de l’enregistrement du document qui donne lieu à la perception du droit d’enregistrement proportionnel, lorsque ce document est présenté à l’enregistrement dans le délai prévu à cet effet (quatre mois) ; (ii) soit de la date limite pour la présentation à l’enregistrement, lorsque ce document est présenté à l’enregistrement après l’expiration du délai prévu à cet effet ;
    • s’engager à maintenir leur résidence principale dans l’immeuble acquis pendant une durée ininterrompue d’au moins cinq ans à compter de la date de l’établissement de leur résidence principale dans l’immeuble pour lequel la réduction a été obtenue (art. 46bis, al. 5, 2°, a, b et c, C. enr.).

En cas de non-respect de ces conditions, des droits complémentaires sont dus, ainsi qu’une amende égale à ces droits. L’article 46bis précise en ce sens que :

« [s]’il s’avère que la déclaration visée au 2°, a), de l’alinéa 5, est inexacte, les acquéreurs sont indivisiblement tenus au paiement des droits complémentaires sur le montant de la réduction de la base imposable, et d’une amende égale à ces droits complémentaires.

Les mêmes droits complémentaires et la même amende sont dus indivisiblement par les acquéreurs lorsqu’aucun d’eux ne satisfait à l’engagement visé au 2°, b), de l’alinéa 5. Lorsque certains acquéreurs ne satisfont pas à cet engagement, les droits complémentaires et l’amende auxquels ils sont indivisiblement tenus, sont déterminés en proportion de leur part légale dans l’immeuble acquis. L’amende n’est toutefois pas due lorsque le non-respect de l’engagement résulte de la force majeure.

Sauf cas de force majeure, les mêmes droits complémentaires (…) sont dus indivisiblement par les acquéreurs lorsqu’aucun d’eux ne satisfait à l’engagement visé au 2°, c), de l’alinéa 5 » (art. 46bis, al. 6 à 8, C. enr.).

Il est également à noter que, pour l’application de l’article 46bis du Code des droits d’enregistrement, est considérée comme résidence principale, sauf preuve contraire, « l’adresse à laquelle les acquéreurs sont inscrits dans le registre de la population ou dans le registre des étrangers » (art. 46bis, al. 3, C. enr.). La date d’inscription dans ces registres vaut comme date d’établissement de la résidence principale.

En outre, depuis le 1er janvier 2018, la réduction de la base imposable se limite, en cas d’acquisition d’un terrain à bâtir, à un montant de 100 000 €, et ne peut être appliquée que lorsque le montant sur lequel le droit devrait être liquidé conformément aux articles 45 et 46 du Code des droits d’enregistrement n’excède pas 300 000 €. L’acquisition d’une maison ou d’un appartement en construction ou sur plan n’est toutefois pas considérée comme l’acquisition d’un terrain à bâtir (art. 46bis, al. 5, C. enr.).

Il est aussi prévu un régime particulier en cas d’amélioration de la performance énergétique de l’immeuble acquis, fixé à l’article 46ter :

« La réduction de la base imposable visée à l'article 46bis, alinéas 1er et 2, est majorée en cas d'amélioration de la performance énergétique de l'immeuble acquis, selon les modalités et conditions fixées par le présent article.

Le montant de la majoration de la réduction de la base imposable visée à l'alinéa 2 est égal à 25.000 EUR pour chaque amélioration de classe énergétique réalisée. La majoration de la réduction de la base imposable est déterminée en fonction de l'amélioration de la performance énergétique mentionnée dans l'engagement visé à l'alinéa 4, 2°, b).

La majoration de la réduction de la base imposable visée à l'alinéa 2 est subordonnée au respect, outre des conditions visées à l'article 46bis, alinéa 5, des conditions suivantes :

1° la performance énergétique de l'immeuble acquis est améliorée d'au moins deux classes énergétiques dans les cinq ans à compter :

soit de la date de l'enregistrement du document qui donne lieu à la perception du droit d'enregistrement proportionnel, lorsque ce document est présenté à l'enregistrement dans le délai prévu à cet effet ;

soit de la date limite pour la présentation à l'enregistrement, lorsque ce document est présenté à l'enregistrement après l'expiration du délai prévu à cet effet ;

2° dans ou au pied du document qui donne lieu à la perception du droit d'enregistrement proportionnel ou dans un écrit signé joint à ce document, les acquéreurs sont tenus de :

a) mentionner les données relatives à la performance énergétique de l'immeuble acquis selon le certificat PEB valide le plus récent à la date de la convention d'acquisition, à savoir le numéro du certificat PEB, sa date d'émission et la classe énergétique reprise au certificat ;

b) s'engager à satisfaire à l'obligation visée au 1°, en mentionnant l'amélioration des classes énergétiques, avec un minimum de deux, à prendre en compte pour la détermination du montant de la majoration de la réduction de la base imposable visé à l'alinéa 3 ;

3° le certificat PEB dont les données sont mentionnées au 2°, a), est joint au document qui donne lieu à la perception du droit d'enregistrement proportionnel.

La vérification du respect de la condition visée à l'alinéa 4, 1°, est réalisée en tenant compte de la classe énergétique reprise au certificat PEB visé à l'alinéa 4, 2°, a), et de la classe énergétique reprise au certificat PEB valide le plus récent établi pour l'immeuble acquis à l'échéance du délai. Les acquéreurs sont tenus de communiquer ce certificat PEB dans un délai de six mois à dater de l'expiration du délai visé à l'alinéa 4, 1°, au receveur du bureau compétent de l'Administration générale de la documentation patrimoniale.

S'il s'avère qu'une des conditions visées à l'article 46bis, alinéa 5, n'est pas respectée, les droits complémentaires et les amendes dus en application de l'article 46bis, alinéas 6, 7 ou 8, sont, selon le cas, également dus, en tenant toutefois compte du montant de la majoration de la réduction de la base imposable visé à l'alinéa 3.

S'il s'avère que les données mentionnées à l'alinéa 4, 2°, a), sont inexactes, les acquéreurs sont indivisiblement tenus au paiement des droits complémentaires sur le montant de la majoration de la réduction de la base imposable visé à l'alinéa 3, et d'une amende égale à la moitié de ces droits complémentaires, sans qu'elle puisse être inférieure à 625 EUR.

S'il s'avère que l'engagement visé à l'alinéa 4, 2°, b), n'est pas respecté, les acquéreurs sont indivisiblement tenus au paiement des droits complémentaires sur le montant de la majoration de la réduction de la base imposable visé à l'alinéa 3 et d'une amende égale à dix pour cent de ces droits sans qu'elle puisse, lorsque l'engagement qui n'a pas été respecté consiste à ne pas avoir amélioré la classe énergétique à concurrence du minimum visé à l'alinéa 4, 1°, être inférieure à 625 EUR. L'amende n'est toutefois pas due lorsque le non-respect de l'engagement résulte de la force majeure ».

Enfin, les articles 212bis et 212ter prévoient une possibilité de restitution si le bénéfice de l’abattement n’est pas possible en raison des circonstances visées par ces dispositions.

4. Taux

4.1. Principe

En Région de Bruxelles-Capitale, les droits d’enregistrement sont fixés au taux de 12,50 % pour les ventes, échanges et toutes conventions translatives à titre onéreux de propriété ou d’usufruit de biens immeubles (art. 44 C. enr.). Ils sont calculés sur la base imposable établie conformément aux principes exposés au point précédent.

Par ailleurs, comme rappelé lors de l’analyse de la réglementation des deux autres Régions, le Code des droits d’enregistrement bruxellois précise également que, lorsqu’un acte contient plusieurs dispositions dépendantes ou dérivant nécessairement les unes des autres et qui sont intervenues entre les mêmes contractants, il n’est dû qu’un droit pour l’ensemble de ces dispositions, le droit étant perçu d’après celle de ces dispositions qui donne lieu au droit le plus élevé (art. 14 C. enr.).

Par contre, lorsque, dans un acte, il y a plusieurs dispositions indépendantes ou ne dérivant pas nécessairement les unes des autres, il est dû pour chacune d’elles et selon sa nature un droit particulier, sachant que cette règle n’est pas applicable au droit fixe général qui, comme exposé, n’est perçu qu’une seule fois par acte et ne peut être appliqué si les droits proportionnels ou fixes spécifiques sont dus (art. 15 C. enr.).

4.2. Taux particuliers

La législation bruxelloise prévoit également plusieurs exceptions à l’application du taux général de 12,50 %.

Ventes aux sociétés immobilières de service public

Le taux est réduit à 6 % pour les ventes faites en vue de la réalisation de leur objet social :

  • aux sociétés agréées soit par la Société nationale du logement, soit par la Société nationale terrienne, soit par les sociétés régionales créées en exécution de la loi du 28 décembre 1984 portant suppression ou restructuration de certains organismes public (la réduction étant subordonnée à la justification de l’agréation de la société acquéreuse) ;
  • à la société coopérative « Fonds du logement de la Ligue des familles nombreuses de Belgique », aux sociétés coopératives Fonds flamand du logement des familles nombreuses, Fonds du logement des familles nombreuses de Wallonie et Fonds du logement des familles de la Région bruxelloise (art. 51, al. 1er, 1° et 2°, C. enr.).

Ventes aux acheteurs bénéficiaires de la prime gouvernementale

Le taux est en outre réduit à 1,50 % pour les ventes d’habitations consenties par la Société nationale du logement, la Société nationale terrienne, les sociétés agréées par elles ou par les sociétés régionales créées en exécution de la loi du 28 décembre 1984 portant suppression ou restructuration de certains organismes d’intérêt public, les administrations ou établissements publics, à une personne bénéficiant de la prime à l’achat accordée par l’État (art. 52, al. 1er, C. enr.).

Le retrait éventuel de cette prime entraîne l’obligation pour l’acquéreur de compléter le paiement du droit à concurrence du taux de 12,50 % (art. 52, al. 2, C. enr.).

Ventes à des vendeurs professionnels

Le taux est fixé à 8 % pour les ventes faites de gré à gré et par acte authentique à des personnes qui exercent la profession d’acheter des immeubles en vue de la revente (art. 62, al. 1er, C. enr.). Cette réduction pour les vendeurs professionnels n’est toutefois pas applicable aux ventes de biens ruraux dont la valeur vénale n’excède pas le montant obtenu en multipliant le revenu cadastral par un coefficient fixé à 350 par l’arrêté royal du 13 novembre 1978 portant exécution de la loi du 27 avril 1978 encourageant les échanges bilatéraux et multilatéraux d’immeubles ruraux et forestiers non bâtis (MB 30.11.1978 ; art. 62, al. 2, C. enr.).

L’article 63/2 du Code des droits d’enregistrement précise d’ailleurs que, « [l]orsqu’il est établi, par une expertise faite conformément aux articles 190 à 199, que la valeur vénale de biens ruraux acquis avec application du droit réduit prévu à l’article 62 n’excédait pas, à la date de l’acquisition, la limite fixée par cet article, l’acquéreur est redevable du droit supplémentaire calculé sur la base ayant servi pour la perception du droit réduit, d’une somme égale à titre d’amende et des frais de la procédure ».

Plusieurs conditions doivent également être respectées, en ce qu’il appartient aux professionnels concernés de :

  • souscrire et déposer une déclaration de profession ;
  • constituer, à leurs frais, une garantie pour le recouvrement des sommes pouvant devenir exigibles par application des articles 64 à 71 du Code des droits d’enregistrement ;
  • avoir fait agréer un représentant responsable établi en Belgique (les professionnels non visés par cette condition peuvent également faire agréer un représentant responsable établi en Belgique, qui assume, solidairement avec eux, l’exécution de leurs obligations fiscales) qui assume, solidairement avec eux, l’exécution de leurs obligations fiscales, s’il est :
    • une personne physique et s’il a son domicile en dehors de l’Espace économique européen ;
    • une personne morale sans établissement en Belgique et dont le siège social est établi en dehors de l’Espace économique européen (art. 63/1, al. 1er, C. enr.). L’accomplissement de ces conditions doit être affirmé soit dans l’acte d’acquisition, soit dans une déclaration faite au pied de l’acte ou dans un écrit y annexé. La déclaration est signée, avant l’enregistrement, par l’acquéreur ou, en son nom, par le notaire instrumentant. Par ailleurs, lorsque l’acquisition a pour objet des immeubles ruraux, un extrait de la matrice cadastrale relatif aux biens acquis doit être annexé à l’acte lors de la présentation à la formalité de l’enregistrement (art. 63/1, al. 2 et 3, C. enr.).

L’acte qui ne contient pas l’affirmation ou auquel ne sont pas joints la déclaration et, le cas échéant, l’extrait de la matrice cadastrale, est enregistré au taux ordinaire de 12,50 %, et aucune demande en restitution n’est recevable (art. 63, al. 4, C. enr.). De même, les droits d’enregistrement fixés au taux ordinaire deviennent exigibles à charge de l’acquéreur de l’immeuble ayant bénéficié du tarif réduit, si ledit acquéreur ou ses ayants cause n’ont pas aliéné l’immeuble concerné par revente ou par toute transmission à titre onéreux, autre que l’apport en société, constatée par acte authentique passé au plus tard le 31 décembre de la dixième année qui suit la date de l’acte d’achat.

Ne fait pas obstacle à cette exigibilité la revente faite à un professionnel avec application de l’article 62 du Code des droits d’enregistrement (art. 64 C. enr.). Il convient également d’être attentif, en cas d’application de ce tarif réduit, aux principes fixés par les articles 65 à 71 du Code des droits d’enregistrement, qui en règlent la mise en œuvre.

4.3. Réductions

Enfin, la législation bruxelloise prévoit que le taux est réduit à 0 % pour les ventes, échanges et toutes conventions translatives à titre onéreux de propriété ou d’usufruit de biens immeubles conclus entre des sociétés immobilières de service public agréées (art. 51bis C. enr.).

5. Particularités

5.1. Ventes conclues sous conditions

La législation bruxelloise règle également spécifiquement le cas des ventes conclues sous conditions. En effet, pour rappel, les ventes immobilières peuvent être conclues sous condition suspensive (à savoir une condition dont la survenance est nécessaire à la naissance de l’obligation ou du droit concerné) ou sous condition résolutoire (à savoir une condition dont la survenance fait disparaître l’obligation ou le droit concerné), ce qui peut avoir une influence en matière de droits d’enregistrement.

Ainsi, l’article 16 du Code des droits d’enregistrement précise que « [l]’acte juridique tarifé au droit proportionnel, mais soumis à une condition suspensive, ne donne lieu qu’au droit fixe général aussi longtemps que la condition n’est pas accomplie » (art. 16, al. 1er, C. enr.). En cas de vente conclue sous condition suspensive, les droits proportionnels, normalement applicables, ne sont donc pas prélevés immédiatement, mais l’opération est uniquement soumise au droit fixe général de 50 €.

Ce n’est que lorsque la condition se réalise que le droit auquel l’acte est tarifé est dû, après imputation du droit fixe déjà perçu (art. 16, al. 2, C. enr.).

En outre, pour la détermination du taux et de la base imposable, le Code des droits d’enregistrement bruxellois prévoit que :

  • le tarif est calculé d’après celui en vigueur à la date où les droits auraient été dus si l’acte n’avait pas été conclu sous condition (et non au jour de la réalisation de la condition suspensive) ;
  • la base imposable dont il faut tenir compte pour la perception est la base imposable à la date où la condition est remplie (art. 16, al. 2, C. enr.).

Il est également prévu que l’acte juridique fait par une personne morale et sujet à l’autorisation, à l’approbation ou à l’homologation de l’autorité supérieure est assimilé à un acte soumis à une condition suspensive (art. 17 C. enr.).

Par contre, lorsqu’un acte de vente contient une condition résolutoire, les droits d’enregistrement sont immédiatement dus et ne peuvent être récupérés si elle se réalise. Toutefois, cette situation fait l’objet d’un traitement particulier prévu à l’article 159bis du Code des droits d’enregistrement (cf. infra).

5.2. Résiliation ou annulation amiable de la vente et condition résolutoire

À l’instar des deux autres Régions, la Région de Bruxelles-Capitale vise également les cas d’annulation, de rescision, de résiliation ou de résolution d’une vente, depuis l’adoption d’une ordonnance du 12 décembre 2016 (MB 29.12.2016).

Le système étant identique à celui prévu pour la Région wallonne, il est renvoyé aux développements qui y sont consacrés (cf. supra).

L’article 209 du Code des droits d’enregistrement précise en outre que sont sujets à restitution :

  • les droits proportionnels perçus soit du chef d’un acte qui a été déclaré faux, soit du chef d’une convention mise à néant pour cause de nullité, par un jugement ou arrêt passé en force de chose jugée (art. 209, al. 1er, 2°, C. enr.) ;
  • les droits proportionnels perçus du chef d’une convention dont la résolution ou la révocation a été prononcée par un jugement ou un arrêt passé en force de chose jugée, à condition qu’il résulte de la décision que la convention n’est pas antérieure de plus d’un an à une demande en résolution ou en révocation, même si elle a été introduite devant un juge incompétent (art. 209, al. 1er, 3°, C. enr.).